前情提要

租赁的房屋未取得规划许可证，订立的租赁合同无效？小心！手头的房屋租赁合同可能暗藏法律风险。

案情回顾

2020年，A厂与B公司签订《租赁合同》，约定A厂租赁B公司的工业厂房、场地、机械加工设备、水电设施及住宿场所等用于经营，租赁期限为6年，年租金30万元。2022年6月，双方因租金给付产生纠纷，经协商签订《还款承诺保证函》，将A厂欠付B公司的租金数额予以明确并约定以货抵扣下欠的租赁费。后来A厂未按照约定足额支付租赁费，B公司诉至法院，要求A厂支付租金并赔偿违约损失。

法院审理

案件审理中，被告A厂称原告B公司出租的厂房、设备及场地未经土地管理部门审批，未取得建设工程规划许可证，原被告之间签订的租赁合同无效。B公司要求A厂参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

最终，因B公司未能在庭审辩论终结前取得案涉房屋、土地建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设文件，违反了国家法律强制性规定，法院判决双方签订的租赁合同无效。因A厂占用租赁房屋，已实际获益，应向B公司支付相应的占有使用费，且A厂在承租案涉房屋之前，应当对房屋实际情况及各种证照情况了解核实，其同意承租即视为接受案涉房屋现有状况，故对于B公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的主张，法院依法予以支持，判决A厂向B公司支付房屋占有使用费428850.57元及利息。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条:

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

租房，绝不仅仅是租赁房屋、支付租金这么简单，作为出租方，应严格按照法律规定，完善相关证件办理许可手续；作为承租方，应在租赁房屋前履行审慎审核义务，对租赁房屋合法合规等情况做充足了解，以避免产生不必要的法律纠纷。